Entre le cours Mirabeau, le quartier Mazarin et le Faubourg, le centre-ville d'Aix-en-Provence reste l'un des secteurs les plus recherchés et les plus chers de la ville. Alors que le marché s'est globalement stabilisé après plusieurs années de correction, un grand chantier urbain redessine actuellement l'un de ses axes historiques : le Cours Sextius. Voici ce qu'il faut savoir avant d'estimer un bien dans ce secteur en 2026.
Un marché stable autour de 6 100 €/m²
Selon les données disponibles sur le secteur, le prix moyen du mètre carré dans le quartier Centre-Ville s'établissait à 6 116 €/m² début août 2026, tous types de biens confondus. Le détail par typologie fait apparaître un écart marqué : les appartements se négocient en moyenne autour de 6 089 €/m² (avec une fourchette allant de 3 546 € à 8 306 € selon les adresses et l'état du bien), tandis que les maisons, plus rares intra-muros, atteignent en moyenne 8 121 €/m² (de 3 626 € à 15 147 €).
Côté location, le loyer moyen s'établit à environ 18,2 €/m² par mois, avec un écart limité entre appartements (18,4 €/m²) et maisons (17,7 €/m²), signe d'une tension locative qui touche l'ensemble du parc du centre historique.
Sur l'évolution des prix, le marché aixois donne une impression de plateau : les indices sur un an oscillent entre quasi stabilité et très légère baisse selon le type de bien, après plusieurs trimestres de correction. La tendance redevient nettement positive sur longue période, avec une hausse de l'ordre de +4,9 % à 5 ans pour les appartements et +6,1 % pour les maisons, et des gains dépassant +20 % sur dix ans. Autrement dit : un marché qui a digéré la hausse des taux des dernières années et qui se remet doucement à progresser.
Le grand chantier du Cours Sextius, épicentre du renouveau du Faubourg
Au-delà des chiffres, l'actualité du centre-ville aixois est dominée par un chantier urbain de grande ampleur : la requalification et la piétonnisation du Cours Sextius, dans le quartier Faubourg. Les travaux, lancés début septembre 2025, doivent transformer en profondeur cet axe historique situé entre les Thermes Sextius et le centre ancien.
Un nouveau jardin et un dispositif hydraulique inédit
Le projet a d'abord pris la forme du jardin des Thermes, aménagé au cœur du quartier avec un dispositif hydraulique original : depuis le 5 mars 2026, l'eau circule à nouveau dans l'espace public entre les Thermes Sextius et la rue des Cordeliers, alimentant en circuit fermé des cheminements piétons jusqu'à un bassin à effet tourbillonnaire. Une manière de renforcer la présence de l'eau et de la végétation dans un secteur très minéral.
Prochaine étape : le haut du Cours Sextius vers la fontaine Pascal
La suite du chantier concerne la partie haute du Cours Sextius, en direction de la fontaine Pascal. Ces travaux doivent être programmés au cours de l'année 2026, une fois la rue Pierre et Marie Curie rouverte à la circulation. La démarche de piétonnisation, engagée depuis plusieurs années dans le centre historique, doit également s'étendre aux rues Van-Loo, Tavan, Célony et Lisse des Cordeliers. L'ensemble des aménagements du quartier Faubourg est prévu pour s'achever à l'horizon 2029.
Quel impact sur l'attractivité et les prix du centre-ville ?
Ce type de projet de requalification urbaine, en rendant un secteur plus végétalisé, plus apaisé et mieux desservi à pied, tend historiquement à renforcer l'attractivité résidentielle des adresses concernées, sur un horizon de plusieurs années. Les biens situés à proximité immédiate du Cours Sextius et du futur jardin des Thermes pourraient ainsi voir leur désirabilité progresser une fois les nuisances de chantier passées, un phénomène déjà observé sur d'autres axes piétonnisés du centre-ville aixois ces dernières années.
Bien estimer un bien dans le centre historique d'Aix
Le centre-ville d'Aix-en-Provence est un secteur particulièrement hétérogène, où la valeur d'un bien dépend de nombreux critères fins. Quelques points de vigilance avant toute estimation :
- La micro-localisation : un appartement cours Mirabeau, dans le quartier Mazarin ou en bordure du Faubourg en chantier n'a pas la même valeur, même à quelques rues d'écart.
- Le statut patrimonial du bâti : immeubles anciens, hôtels particuliers, copropriétés en secteur sauvegardé : les contraintes de rénovation et les diagnostics associés pèsent sur le prix final.
- L'exposition au chantier du Cours Sextius : à court terme, la proximité immédiate d'une zone de travaux peut freiner certains acheteurs, avant de devenir un atout une fois les aménagements livrés.
- Le potentiel locatif : avec un loyer moyen proche de 18 €/m², un bien du centre-ville reste une valeur sûre pour l'investissement locatif, à condition d'être positionné au bon prix.
Pour affiner ces repères de prix, mieux vaut s'appuyer sur une agence qui connaît finement le terrain aixois, comme 1894 - L'Immobilier, afin de confronter les données chiffrées à la réalité du marché local, rue par rue.